بر اساس مصوبه جدید، سقف تسهیلات خرید مسکن بستگان نیز در تهران به ۲ میلیارد تومان رسیده است. این تسهیلات برای زوجین، پدر و فرزند، مادر و فرزند و برخی ترکیبهای خانوادگی قابل استفاده است. در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر این سق...
به گزارش پایگاه خبری تحلیلی اندیشه قرن؛ وام مسکن ۱۴۰۵ با افزایش سقف تسهیلات خرید خانه وارد مرحله جدیدی شده است؛ بر اساس ابلاغ جدید، سقف وام خرید مسکن برای متقاضیان انفرادی در تهران به یک میلیارد تومان رسیده و این رقم برای مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸۰۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
این افزایش سقف در حالی اتفاق افتاده که فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن همچنان یکی از چالشهای اصلی بازار مسکن است. به همین دلیل، پرسش مهم برای متقاضیان این است که وام یک میلیارد تومانی مسکن در سال ۱۴۰۵ واقعا چه میزان از هزینه خرید خانه را پوشش میدهد؟
بر اساس مصوبه جدید، سقف تسهیلات خرید مسکن بستگان نیز در تهران به ۲ میلیارد تومان رسیده است. این تسهیلات برای زوجین، پدر و فرزند، مادر و فرزند و برخی ترکیبهای خانوادگی قابل استفاده است. در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر این سقف ۱.۶ میلیارد تومان و در سایر مناطق ۱.۲ میلیارد تومان اعلام شده است.
آخرین ابلاغ مربوط به افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن، ارقام جدیدی را برای مناطق مختلف کشور تعیین کرده است.
| نوع تسهیلات | تهران | مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر | سایر مناطق شهری |
|---|---|---|---|
| وام خرید مسکن انفرادی | ۱ میلیارد تومان | ۸۰۰ میلیون تومان | ۶۰۰ میلیون تومان |
| وام خرید مسکن بستگان | ۲ میلیارد تومان | ۱.۶ میلیارد تومان | ۱.۲ میلیارد تومان |
| جعاله تعمیر مسکن | ۴۰۰ میلیون تومان | ۴۰۰ میلیون تومان | ۴۰۰ میلیون تومان |
این سقفها از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تعیین شدهاند. مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرده است که هدف از افزایش سقف، تقویت توان مالی خانوارها و افزایش اثربخشی تسهیلات نسبت به ارزش املاک است.
افزایش سقف وام به یک میلیارد تومان در نگاه نخست رقم قابل توجهی به نظر میرسد، اما برای ارزیابی قدرت واقعی این تسهیلات باید آن را با قیمت مسکن مقایسه کرد.
اگر قیمت هر مترمربع یک واحد مسکونی را بیش از ۲۰۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، یک میلیارد تومان از نظر ارزش اسمی معادل حدود پنج مترمربع مسکن خواهد بود.
البته این محاسبه فقط یک مقایسه ساده میان مبلغ وام و قیمت هر مترمربع است و هزینههایی مانند خرید اوراق، هزینههای انتقال و سایر مخارج معامله را در نظر نمیگیرد. در نتیجه، قدرت خرید واقعی وام میتواند کمتر از این میزان باشد.
به همین دلیل، افزایش عدد وام لزوما به معنای افزایش متناسب قدرت خرید خانوار نیست.
محمود اولاد، کارشناس اقتصادی، درباره کارایی تسهیلات مسکن معتقد است که باید قبل از هر چیز نسبت میان مبلغ وام و قیمت واقعی یک واحد مسکونی بررسی شود.
او با اشاره به شرایط بازار مسکن گفته است که حتی اگر سقف وام به چند میلیارد تومان افزایش پیدا کند، باز هم باید مشخص شود این مبلغ چه سهمی از هزینه خرید خانه را پوشش میدهد.
از نگاه این کارشناس، موضوع تنها افزایش مبلغ تسهیلات نیست؛ بلکه باید توان بازپرداخت خانوار نیز در نظر گرفته شود. اگر وام افزایش پیدا کند اما اقساط آن از درآمد خانوار بیشتر باشد، تسهیلات نمیتواند به شکل موثری مشکل تامین مالی خرید خانه را حل کند.
یکی از مهمترین محدودیتها در استفاده از تسهیلات بزرگتر، توان بازپرداخت متقاضی است.
بانک پیش از پرداخت تسهیلات، درآمد و توان بازپرداخت متقاضی را بررسی میکند. بنابراین نمیتوان صرفا با افزایش سقف وام انتظار داشت همه خانوارها بتوانند از رقم جدید استفاده کنند.
اولاد نیز با اشاره به کاهش قدرت اقتصادی خانوارها در سالهای گذشته، تاکید کرده است که کاهش توان درآمدی باعث شده توان بازپرداخت تسهیلات نیز محدودتر شود.
به بیان دیگر، افزایش سقف وام زمانی میتواند به افزایش قدرت خرید منجر شود که خانوار بتواند اقساط آن را نیز در طول دوره بازپرداخت پرداخت کند.
فرض کنید سقف تسهیلات مسکن افزایش پیدا کند، اما قیمت خانه نیز همزمان رشد کند. در این شرایط ممکن است مبلغ اسمی وام بیشتر شده باشد، اما سهم آن از ارزش ملک تغییر چندانی نکرده باشد.
این موضوع یکی از چالشهای مهم سیاستهای اعتباری در بازار مسکن است.
اگر قیمت یک واحد مسکونی با سرعت بیشتری نسبت به درآمد خانوار و مبلغ تسهیلات افزایش پیدا کند، حتی وام بزرگتر نیز نمیتواند فاصله میان قدرت خرید و قیمت خانه را جبران کند.
بنابراین برای ارزیابی اثرگذاری وام مسکن، باید حداقل سه متغیر را همزمان بررسی کرد:
تسهیلات جدید برای خانوارهایی که بخشی از سرمایه خرید خانه را از قبل در اختیار دارند، میتواند نقش تامین کننده بخشی از منابع معامله را داشته باشد.
اما برای خانواری که هیچ آوردهای ندارد و درآمد محدودی نیز دارد، صرف افزایش سقف وام لزوما به معنای امکان خرید خانه نیست.
به همین دلیل، کارشناسان اقتصادی بر ضرورت طراحی تسهیلات متناسب با توان مالی گروههای مختلف درآمدی تاکید دارند.
خانواری با درآمد بالاتر میتواند اقساط بیشتری را پرداخت کند، اما خانوارهای کم درآمد ممکن است حتی در صورت افزایش سقف تسهیلات، امکان استفاده از وام بزرگتر را نداشته باشند.
یکی از تغییرات مهم در بسته جدید تسهیلات، افزایش سقف وام برای استفاده مشترک برخی اعضای خانواده است.
در تهران سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن برای بستگان به ۲ میلیارد تومان رسیده است. این تسهیلات فقط به زوجین محدود نیست و طبق اعلام بانک مسکن، ترکیبهایی مانند پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر، دو خواهر یا دو برادر نیز در این گروه قرار گرفتهاند.
در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر، سقف این تسهیلات ۱.۶ میلیارد تومان و در سایر مناطق ۱.۲ میلیارد تومان است.
این افزایش میتواند برای خانوارهایی که امکان خرید مشارکتی دارند، منابع بیشتری برای تامین هزینه خرید فراهم کند؛ هرچند همچنان موضوع اقساط و توان بازپرداخت باید بررسی شود.
در کنار وام خرید و ساخت، سقف تسهیلات جعاله تعمیر مسکن نیز به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
این تسهیلات برای هزینههای مرتبط با تعمیر و تکمیل واحد مسکونی در نظر گرفته شده و با وام خرید خانه تفاوت دارد.
بنابراین متقاضیان باید هنگام محاسبه منابع مالی مورد نیاز خود، میان وام خرید یا ساخت و تسهیلات جعاله تفاوت قائل شوند.
بر اساس گزارشهای منتشرشده درباره تسهیلات جدید، وام مسکن از محل اوراق تسه با نرخ سود ۲۲.۵ درصد پرداخت میشود. برای نمونه، تسهیلات ۲ میلیارد تومانی زوجین همراه با جعاله و دوره بازپرداخت مشخص، میتواند اقساط سنگینی ایجاد کند. تسنیم در یک محاسبه، قسط ماهانه وام ۲ میلیارد تومانی با دوره ۱۲ ساله را حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان اعلام کرده است.
این ارقام نشان میدهد که بررسی «مبلغ وام» به تنهایی کافی نیست و متقاضی باید مجموع اصل وام، سود، هزینه اوراق و مبلغ اقساط را نیز پیش از تصمیم گیری محاسبه کند.
وامهای مسکن از محل اوراق حق تقدم، هزینهای جداگانه برای تهیه اوراق دارند.
بنابراین مبلغ اسمی تسهیلات با مبلغی که متقاضی عملا برای تامین قدرت خرید خود در اختیار دارد، یکسان نیست.
قیمت اوراق نیز میتواند در طول زمان تغییر کند و به همین دلیل هزینه تهیه آن باید در زمان اقدام به صورت روزانه بررسی شود.
این موضوع برای متقاضیانی که قصد دارند از سقف کامل تسهیلات استفاده کنند اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا هزینه اوراق میتواند مبلغ قابل توجهی به هزینه دریافت وام اضافه کند.
پاسخ به این پرسش به شرایط هر خانوار و وضعیت بازار بستگی دارد.
افزایش سقف تسهیلات، از نظر اسمی منابع بیشتری را در اختیار متقاضی قرار میدهد؛ اما میزان اثرگذاری آن به نسبت وام به قیمت ملک، درآمد خانوار، نرخ سود، مدت بازپرداخت و هزینه دریافت تسهیلات وابسته است.
اگر قیمت مسکن فاصله زیادی با درآمد خانوار داشته باشد، حتی افزایش قابل توجه سقف وام نیز ممکن است تنها بخش محدودی از هزینه خرید خانه را پوشش دهد.
به همین دلیل، افزایش سقف وام را باید در کنار سیاستهای مرتبط با عرضه مسکن، قیمت زمین، درآمد خانوار و شرایط اقتصادی ارزیابی کرد.
محمود اولاد معتقد است مسئله اصلی بازار مسکن تنها کمبود وام نیست، بلکه فاصله زیاد میان درآمد خانوار و قیمت خانه است.
از نگاه این کارشناس، تسهیلات زمانی میتواند اثربخشی بیشتری داشته باشد که از یک سو بخش قابل توجهی از قیمت ملک را پوشش دهد و از سوی دیگر اقساط آن با توان مالی متقاضی تناسب داشته باشد.
اگر این دو شرط همزمان وجود نداشته باشند، افزایش سقف وام میتواند صرفا مبلغ بدهی خانوار را افزایش دهد، بدون اینکه به همان نسبت امکان خرید خانه را بیشتر کند.
افزایش سقف وام خرید مسکن یکی از تغییرات مهم تسهیلات بانکی در سال ۱۴۰۵ محسوب میشود. سقف یک میلیارد تومانی برای متقاضیان انفرادی تهران، ۸۰۰ میلیون تومان در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و ۶۰۰ میلیون تومان در سایر شهرها، نسبت به سقفهای قبلی افزایش یافته است.
با این حال، میزان اثرگذاری این تسهیلات را نمیتوان تنها با مقایسه عدد جدید با رقم قبلی سنجید.
برای یک متقاضی، مهمتر از رقم اسمی وام این است که این تسهیلات چند درصد از قیمت خانه را پوشش میدهد، هزینه دریافت وام چقدر است و قسط ماهانه چه نسبتی با درآمد خانوار خواهد داشت.
در نتیجه، افزایش سقف وام میتواند منابع بیشتری در اختیار متقاضیان قرار دهد، اما میزان کمک واقعی آن به خرید خانه به قیمت ملک، آورده خانوار و توان بازپرداخت بستگی دارد.
اندیشه//معاصر نوشت: بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که فاصله میان قیمت خانه و درآمد خانوار به یکی از مسائل اصلی تامین مسکن تبدیل شده است. در چنین شرایطی، افزایش سقف تسهیلات یک بخش از معادله است و برای سنجش اثر واقعی آن باید همزمان قیمت مسکن، هزینه دریافت وام و توان بازپرداخت خانوار بررسی شود.
