در شرایطی که بازارهای موازی با شتابی کمسابقه در حال فتح قلههای قیمتی جدید هستند، بازار مسکن مسیر متفاوتی را طی میکند. جهشهای پیاپی قیمت طلا و ارز طی روزهای اخیر، در کنار افت شاخص بورس، توجه سرمایهگذاران را بار دیگر به این پرسش اساسی ...
به گزارش پایگاه خبری تحلیلی اندیشه قرن؛ در حالی که بازارهای طلا و ارز طی روزهای اخیر رشدهای شارپ و بعضاً بیسابقهای را تجربه کردهاند، بازار مسکن مسیر متفاوتی را طی میکند. برخلاف جهش ۲۵ درصدی قیمت طلا و رشد ۹ درصدی دلار تنها در پنج روز، بازار ملک تحت تأثیر تنشهای سیاسی و منطقهای وارد فاز رکود عمیقتری شده و نشانهای از هیجان قیمتی در آن دیده نمیشود. این شکاف معنادار، پرسش مهمی را مطرح کرده است: آیا اکنون زمان تبدیل ارز و طلا به مسکن فرا رسیده است؟
بررسیها نشان میدهد بازار مسکن که در یک ماه گذشته شاهد رشد حدود ۱۵ درصدی قیمتهای پیشنهادی بود، با بالا گرفتن تنشهای سیاسی و منطقهای بار دیگر به فاز کسادی بازگشته است. به گفته واسطههای ملکی، برخلاف طلا و ارز، بازار ملک از هیجانات اخیر تاثیر نگرفته و رکود معاملاتی همچنان ویژگی اصلی این بازار است.
تنشهای سیاسی، تهدیدات منطقهای، ورود تجهیزات نظامی آمریکا به منطقه و فضای نااطمینانی، معمولاً اثر منفی بر بازار مسکن میگذارد؛ چراکه ملک بازاری دیرپذیر، کمنقدشونده و وابسته به افقهای بلندمدت است. همین عوامل باعث شده قیمتها در بازار مسکن نوسان محسوسی نداشته باشند.
در مقابل، قیمت طلا تنها طی پنج روز از محدوده ۱۶ میلیون تومان به حدود ۲۰ میلیون تومان در هر گرم رسیده و دلار نیز از ۱۴۵ هزار تومان به ۱۵۸ هزار تومان صعود کرده است. این ارقام به معنای رشد ۲۵ درصدی طلا و ۹ درصدی دلار در کمتر از یک هفته است.
نگاهی به نمودار یکساله نیز تصویر روشنتری ارائه میدهد؛
میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران اکنون در محدوده ۱۳۰ میلیون تومان قرار دارد. البته واحدهای نوساز به دلیل افزایش شدید هزینههای ساخت و نهادههای ساختمانی، رشد قیمتی بیشتری نسبت به واحدهای میانسال و قدیمی داشتهاند.
در حالی که شاخص بورس در ماههای گذشته روندی صعودی داشت، طی روزهای اخیر از محدوده ۲.۴ میلیون واحد به حوالی ۱.۹ میلیون واحد سقوط کرده است. همین موضوع باعث شده سرمایهها بیش از پیش به سمت داراییهای امنتری مانند طلا و دلار حرکت کنند و بازار مسکن در حاشیه بماند.
در بخش اجاره نیز نشانههایی از کاهش فشار تورمی دیده میشود. گزارش مرکز آمار ایران نشان میدهد تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن در دیماه به ۳۲.۷ درصد رسیده که پایینترین سطح از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ تاکنون محسوب میشود. این موضوع بیانگر کاهش سرعت رشد اجارهبهاست، هرچند رکود معاملات خرید و فروش همچنان ادامه دارد.
تورج سرباز، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به شرایط فعلی میگوید: «اعداد و ارقام طلا و دلار از منطق اقتصادی خارج شدهاند و تنها بازار منطقی، مسکن است که به دلیل خاصیت دیرپذیری، فعلاً در رکود به سر میبرد.»
به گفته او، نقدشوندگی پایین مسکن و قیمتهای بالا باعث شده سرمایهگذاران در شرایط پرریسک سیاسی، ترجیح دهند داراییهای خود را به شکل طلا و ارز نگه دارند. نبود نهاد ناظر پاسخگو و ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی نیز به سردرگمی بازار دامن زده است.
فعالان بازار مسکن دو سناریوی متفاوت را برای ماههای آینده ترسیم میکنند:
در صورت عدم بروز درگیری نظامی، با توجه به انتظارات تورمی پایان سال، احتمال رشد ۲۵ تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن در سال آینده وجود دارد.
در صورت وقوع درگیری یا افزایش نااطمینانی، بازار مسکن وارد خواب عمیقتری شده و رکود سنگینتری بر آن حاکم خواهد شد.
در همین رابطه، منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، معتقد است رشد شدید ارزش ریالی طلا و ارز یک فرصت تبدیل ایجاد کرده است. به گفته او، برای نخستینبار ارزش ریالی داراییهای طلایی و ارزی بسیاری از خانوارها به سطحی رسیده که امکان ورود به بازار مسکن، بهویژه در واحدهای ریزمتراژ ۸ تا ۱۳ میلیارد تومانی فراهم شده است.
غیبی تاکید میکند: «مسکن برای خانوار ایرانی بالاترین ارزش هزینهکرد را دارد؛ هم از نظر اقتصادی و هم از نظر فرهنگی. اکنون بخشی از جامعه به این نتیجه رسیده که داراییهایشان به نقطهای رسیده که میتوان آن را به یک سرپناه پایدار تبدیل کرد.»
رشد شارپی طلا و ارز در کنار رکود نسبی بازار مسکن، شکاف قیمتی قابلتوجهی میان بازارها ایجاد کرده است. هرچند مسکن فعلاً از هیجانات جا مانده، اما همین جاماندگی میتواند در صورت کاهش ریسکهای سیاسی، به محرک ورود سرمایههای تبدیلشده از طلا و ارز تبدیل شود.
به نظر میرسد پاسخ به این سؤال که «آیا زمان تبدیل ارز و طلا به مسکن رسیده؟» بیش از هر چیز به تحولات سیاسی و سطح ریسکهای غیراقتصادی گره خورده است؛ عاملی که همچنان تعیینکننده مسیر آینده بازار ملک خواهد بود.
